宅建業の営業に関する留意事項

違反事例やご質問の多い点など、特にご留意いただきたい点を次にまとめました。

宅建業者が取引に関する広告を行う際には、「売主」「仲介」等の取引態様を明示しなければなりません。広告スペースが小さく、表示がしにくい場合もこれらの表示義務があります。表示方法を工夫してわかりやすく表示するようにしてください。

このほか広告に関する宅建業法上の規制としては、著しく事実に相違する表示等を禁止した「誇大広告等の禁止」、工事により造成・建築される宅地・建物について、その工事に必要な一定の許認可を受ける前に広告することを禁じた「広告の開始時期の制限」があります。

不動産広告については、宅建業法上の規制のほか、「不動産の表示に関する公正競争規約」による規制もあります。規約については、次のリンク先でご覧ください。

宅建業者が、売買又は交換の媒介・代理の契約を締結したときは、遅滞なく、所定の事項を記載した書面（媒介契約書・代理契約書）を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません。一般媒介契約を結んだ場合や、買主と媒介契約を結んだ場合にも、書面の交付義務があります。

このうち、媒介契約書については国土交通省が「標準媒介契約約款」を定めて、公開していますので、ご活用ください。

報酬の限度額については、消費税の免税事業者か課税事業者かによって、計算の方法が異なりますので、特に免税事業者におかれてはご注意ください。

報酬額表（告示）第二から第八までの規定による報酬額及び依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額以外に、いわゆる案内料、申込料や依頼者の依頼によらずに行う広告の料金に相当する額の報酬を受領することはできません。

宅建業者の相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際して、既に受領した預り金を返還することを拒むことは禁止されています。

例えば、「預り金は手付となっており、返還できない」というように、手付として受領していないのに手付だと主張して返還を拒むことを禁ずるものです。

顧客から「静かな場所を希望する」といったような希望や条件が示された場合には、その内容について具体的に聞いていただくとともに、その希望に沿って物件や周辺環境を調査し、説明していただくことが、トラブル防止や顧客への信頼感の醸成にもつながります。

また、物件に関する法的な制限や契約条件に照らして、顧客が希望する利用目的に従って、その物件を適法に利用できるかどうかについても、事前の調査やご説明をお願いします。

近年、これらに関する消費者からの苦情をよくお受けしています。

石油給湯機などの９品目に関し、そのような製品が付属する建物の販売事業者には、点検等の保守や製造・輸入事業者への所有者情報の提供（登録・変更）の必要性などを、買主の方に説明する義務などが課されています。

また、同様の建物の売買の仲介をする事業者にも、同様の説明をする責務が課されています。

このような義務や責務を履行していない場合、今後対象製品の老朽化に伴って死亡などの重大事故につながる可能性も否定できません。宅建業法に定められたものではありませんが、リンク先のパンフレット等で詳細をご確認いただき、顧客への説明に不備がないか点検してください。

岡山県暴力団排除条例が、平成23年４月１日に施行されます。

この条例には、暴力団事務所の用に供されることを知って不動産の譲渡・貸付・交換や、その代理や媒介をすることを禁じる規定などが設けられるなど、宅地建物取引業に関わる内容が含まれております。条例の詳細は次のリンク先でご確認ください。