不動産取引に関する注意点について

印刷ページ表示ページ番号：0750345 2024年7月12日更新／建築指導課

不動産売買・賃貸借トラブルの相談先

一般財団法人　不動産適正取引推進機構
ＴＥＬ：０５７０－０２１－０３０

不動産の取引をめぐるトラブルの無料相談を行っています。

不動産取引の基本知識について

　不動産の取引をすることは一生に何度もあることではありませんので、その知識や経験が乏しいのが普通です。

　そこで、つい業者任せになってしまいがちですが、後になって「こんなはずではなかった。」と後悔しないためにも、基本的なことはある程度自分でも勉強しておくことが大切です。

　詳しく知りたい方は、以下の「不動産売買の手引」又は「住宅賃貸借(借家）契約の手引」（一般財団法人不動産適正取引推進機構のホームページより）をご覧ください。

　なお、これらは冊子の購入も可能です。

・不動産売買の手引・住宅賃貸借（借家）契約の手引

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

宅建業者の免許について

免許情報のインターネット検索

宅地・建物の売買や、売買・貸借等の媒介（仲介）・代理を業として行うには、宅地建物取引業者免許が必要です。

免許の有無や業者の基本情報については、次のホームページでも全国の業者を対象に検索することができます。

宅地建物取引業者の検索（国交省のページへ）

公表されている行政処分

宅建業者が受けた行政処分のうち一定の条件に該当するものは、ホームページでも公表しています。下記のリンク先の「２　監督処分の公表について」の項目を参照してください。

宅地建物取引業者・宅地建物取引士の違反行為に対する監督処分について

業者名簿等の閲覧

岡山県内に本店を有する宅建業者については、次の場所で免許申請書・業者名簿等を閲覧することができます。ただし、岡山県外に本店を有する免許業者に関する書類は、岡山県庁では閲覧できません。本店所在地の都道府県（知事免許業者）又は本店所在地を管轄する地方整備局（大臣免許業者）での閲覧になりますので、ご注意ください。

　　閲覧場所：　岡山県庁建築指導課（６F）
　　閲覧日時：　土・日・祝日・年末年始を除く9時00分から17時00分（ただし12時00分から13時00分を除く）

上記の国交省ホームページや、窓口での閲覧でわかる事項は、次の一覧表のとおりです。

事　項
説　明
ホームページ
窓口での閲覧
商号・名称
ホームページでも、商号・名称から免許の有無等が検索できます。（正しく入力してください。）
○
○
代表者の氏名
免許証に表示された代表者氏名が分かります。
○
○
免許証番号・免許の有効期間
宅地建物取引業者の免許は、国土交通大臣又は岡山県知事（○）第○○○○号と表示されています。
（　）内の数字は、免許の更新回数＋１を表すもので、営業年数の長さを示しています。（現行法では、免許は５年ごとに更新することが必要です。）
○
○
事務所の所在地
本店・支店等の事務所（案内所を除く。）の所在地がわかります。
○
○
保証協会・業界団体への加入状況
業界団体・保証協会に加入している業者との間でトラブルがあった場合には、その団体・協会で相談に応じてもらえます。
○
○
役員
法人の場合、役員の構成が分かります。
×
○
専任の宅地建物取引士・従業員
業者に所属する専任の宅地建物取引士や、直近の免許申請時における従業員の状況が分かります。　
×
○
過去の営業実績
免許の更新を受けている業者であれば、直近の免許申請前５年間の取引の実績がわかります。　　
×
○
経営状況等
個人営業の場合は代表者の資産状況が､法人の場合は決算状況がわかります。（いずれも直近の免許申請時）
×
○
納税状況
個人営業の場合は所得税の、法人の場合は法人税の納税状況がわかります。（いずれも直近の免許申請時）
×
○
行政処分歴
過去に業務停止などの行政処分を受けていないかどうかがわかります。
一部のみ
○

宅地建物取引業者の検索（国交省のホームページへ）

不動産の売却、貸付け、交換に関して

平成23年４月１日以降、岡山県内に所在する不動産の譲渡（売却など）、貸付け又は交換をしようとする方には、次のような義務や責務などが課せられています。
　・不動産が暴力団事務所に使用されないよう、その旨を書面で定めること。
　・不動産が、暴力団事務所に使用されることを知って、不動産の売却などをしてはならないこと。
　・暴力団事務所に使用された場合、催告なしで契約を解除できる旨を契約内容に含めるよう努めること。
　・暴力団事務所として使用されていることが判明したときは、売買等の契約を解除するよう努めること。

詳しくは、次のホームページでご覧ください。

岡山県暴力団排除条例

また、自己所有の宅地や建物を分割して不特定多数の方に直接販売する場合は、売主自らが宅地建物取引業者免許を取得しなければ、宅地建物取引業法違反（無免許営業）となる可能性があります｡

媒介契約（宅建業者に仲介を依頼する契約）

宅建業者が、宅地や建物の売買・交換に関する媒介（仲介）や代理の依頼を受けた場合、依頼者にその内容を書面にして交付することが義務付けられています。（購入の仲介の場合は、希望条件と予算が明確になった時点）

この書面には、依頼者が他の業者に重ねて依頼することの可否や、売買価格（評価額）、報酬に関する事項が記載されます。

報酬の額は、宅建業法により上限が定められています。例えば、消費税課税業者である宅建業者が、売買の取引額が400万円を超える宅地建物の売買を仲介したときは、売主から受け取ることのできる仲介手数料の上限は、消費税抜きの売買代金×3.3%＋66,000円となります。

現地調査・物件の確認

業者任せにせず、現地を訪れて物件の状況を自分の目で確かめることが必要です。

建物の賃借の場合、退去時に原状回復の範囲をめぐるトラブルを防ぐために、入居時に家主と現状（建物や設備の損耗の状況）を確認したうえ、退去時に借主が負担する範囲を、あらかじめ協議しておくのがよいでしょう。

中古住宅の購入の場合には、基礎や外壁の傷み具合、雨漏りやシロアリ害の状況なども確かめてみましょう。

重要事項の説明

　契約までに、宅地建物取引士から重要事項について説明があります。説明をする宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を提示して説明し、説明後はその内容について買主・借主に書面（重要事項説明書）を交付することになっています。　　

　その説明内容や書面に疑問な点があれば､業者任せにせず、納得のいくまで確認することが大切です。

　例えば、権利関係（登記簿）や、建築などを規制する法律上の制限などをよく確認しておきましょう。建物の用途規制や、中古住宅の場合には再建築の規制がある場合がありますので、自分が希望する条件を宅建業者にはっきり伝えたうえで、その条件に適合した物件かどうかも確認しましょう。

　紛争件数としては、この重要事項の説明に関するものが多くなっていますので注意してください。

法令に基づく制限等の問合せ先のご案内

売買・貸借の契約

　物件の内容等に納得できたら売買や貸借の契約をすることとなります。事前に契約書をよく読んで、契約条件等に疑問な点があれば、必ず宅建業者に確認してから契約することが大切です。契約が成立した場合には、その契約を解除したり取り消したりすることが困難な場合があります。（契約の解除などが可能な場合は、上に掲げた「不動産売買の手引」を参照してください。）

　契約が締結されれば契約書を交付してもらえますので､大切に保管しておいてください。

　なお、賃貸住宅の退居の際の原状回復についての問題が多く発生していますが、このことの未然防止のため国土交通省住宅局が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、次のホームページでご覧になることができます。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国交省住宅局）

関係機関等

宅地建物取引業法の担当部署

　宅地建物取引業法に関すること（重要事項説明、媒介契約、報酬の過剰請求等）については、岡山県庁建築指導課街づくり推進班で取り扱っています。

　ただし、不動産賃貸業（家賃の値上げ、敷金の精算や原状回復）や不動産管理業（保守点検など）など、宅建業法の対象外となる民事上の問題及び争いについては、宅建業者に対する指導や処分を行うことはできません。
　

宅地建物取引業について　（建築指導課のホームページへ）

その他の機関や参考になるデータベース

●宅建業・不動産業の関係機関など
岡山県宅地建物取引業協会	会員の宅建業者（（社）全国宅地建物取引業保証協会の加入業者）に関する相談を受け付けています。
岡山県不動産協会	会員の宅建業者（（社）不動産保証協会の加入業者）に関する相談を受け付けています。
不動産流通推進センター	不動産に関する相談事例の一覧や、相談コーナーがあります。
不動産トラブル事例データベース	トラブルの未然防止や、万一トラブルに発展した場合に円滑な解決が図れるよう、国土交通省が情報を提供するデータベースです。
不動産適正取引推進機構	「不動産売買・賃貸借のトラブルに関するＱ＆Ａ」などがあります。
国土交通省中国地方整備局建政部	岡山県とともに、県内の宅建業者への指導監督を行っています。
●取引に伴う税金に関すること
岡山県内の税務署	所得税（控除）、法人税、登録免許税、印紙税（契約書等の収入印紙）、消費税等
県税を扱う県の事務所	不動産取得税
●その他の相談機関など
県内の消費生活相談窓口	県民・市民を対象に、消費者からの苦情相談等を受け付けています。
境界問題相談センター岡山	「境界の専門家」土地家屋調査士と「法律の専門家」弁護士による民間型の裁判外境界紛争解決機関です。
法テラス岡山	法制度や手続き、関係機関の相談窓口を案内するほか、法律相談が必要な方が経済的にお困りの場合には、無料法律相談を案内しています。
岡山県不動産鑑定士協会	不動産鑑定評価に関する相談会を実施しています。
住宅に関する各種相談窓口	住宅リフォーム・紛争処理支援センター等の相談窓口です。
岡山県司法書士会	不動産登記などについての無料相談会を行っています。

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Adobe Readerをお持ちでない方は、バナーのリンク先からダウンロードしてください。（無料）

事　項	説　明	ホームページ	窓口での閲覧
商号・名称	ホームページでも、商号・名称から免許の有無等が検索できます。（正しく入力してください。）	○	○
代表者の氏名	免許証に表示された代表者氏名が分かります。	○	○
免許証番号・免許の有効期間	宅地建物取引業者の免許は、国土交通大臣又は岡山県知事（○）第○○○○号と表示されています。（　）内の数字は、免許の更新回数＋１を表すもので、営業年数の長さを示しています。（現行法では、免許は５年ごとに更新することが必要です。）	○	○
事務所の所在地	本店・支店等の事務所（案内所を除く。）の所在地がわかります。	○	○
保証協会・業界団体への加入状況	業界団体・保証協会に加入している業者との間でトラブルがあった場合には、その団体・協会で相談に応じてもらえます。	○	○
役員	法人の場合、役員の構成が分かります。	×	○
専任の宅地建物取引士・従業員	業者に所属する専任の宅地建物取引士や、直近の免許申請時における従業員の状況が分かります。	×	○
過去の営業実績	免許の更新を受けている業者であれば、直近の免許申請前５年間の取引の実績がわかります。	×	○
経営状況等	個人営業の場合は代表者の資産状況が､法人の場合は決算状況がわかります。（いずれも直近の免許申請時）	×	○
納税状況	個人営業の場合は所得税の、法人の場合は法人税の納税状況がわかります。（いずれも直近の免許申請時）	×	○
行政処分歴	過去に業務停止などの行政処分を受けていないかどうかがわかります。	一部のみ	○