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敷金がほとんど戻らない

【相談】

先日、3年間住んでいた賃貸アパートを退去しました。契約時に18万円の敷金を支払っていましたが、貸主からは「原状回復のために、畳の表替え、壁のクロスの張り替え、ハウスクリーニングの費用などを差し引くのでほとんど返金できない」と言われました。畳は日照により多少変色している程度、壁もたんすを移動した時に付けた傷が1カ所あるだけで、室内も退去前に2日間かけて掃除したのに、納得できません。

(岡山市、 女性)

【アドバイス】

近年、今回のケースのように、賃貸住宅を退去する際の原状回復をめぐるトラブルが増えています。
国土交通省では、原状回復の費用負担のあり方について、過去の裁判例や取引実務などを考慮の上、妥当と考えられる一般的な基準をガイドラインとして示しています。
ガイドラインでは、借主の不注意や通常の使用を超えるような使い方が原因で発生した修繕費用は借主の負担とする一方で、通常の使用をする中で自然に劣化・損耗した修繕費用は家賃に含まれており、貸主の負担になるものとされています。つまり、借主の原状回復義務とは、入居時とまったく同じ状態に戻すことではなく、借主に責任がある範囲のものとされています。
以上の考え方の基に、借主に修繕義務がある場合であっても、建物や設備の経過年数を考慮し、年数が多いほど借主の負担割合を減少させるのが適当だとするとともに、借主が負担する範囲は、可能な限り損傷部分に限定し、その修繕工事が可能な最低限度を単位とすることが基本とされています。
今回の相談者に対しては、まず貸主から修繕費用の明細を出してもらった上で、ガイドラインを基本によく話し合うこと、相談者が言う通りの状況であれば、畳の表替えやハウスクリーニングについては、借主に原状回復義務はないと考えられること、壁の傷については借主に修繕義務があるが、負担対象は傷のある壁一面の範囲までと考えられることなどを助言しました。
通常の使用によって生じた損耗についてまで借主に原状回復義務を負担させる特約がなされている場合が問題となりますが、近時は、このような特約について、契約締結に当たっての情報力や交渉力に劣る借主の利益を一方的に害するものとして、消費者契約法第10条により無効とする裁判例が相次いで出されています。
話し合いで解決できない場合は、少額訴訟や民事調停を利用する方法もあります。


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